Можно ли продать квартиру при ипотеке и как получить согласие банка-кредитора. Какие нужны документы и есть ли ограничения на продажу при военной ипотеке. Способы, советы и возможные риски.
Не смотря на то, что ипотечные квартиры всегда являются желаемыми для своих собственников, могут возникнуть ситуации, когда такие объекты залоговой недвижимости необходимо будет продать. Это может быть связано с необходимостью расширения жилой площади при появлении новых членов семьи, при вынужденном переезде на другое место жительства и т.д. Какая причина бы не сопровождало такой шаг, главным вопросом остаётся следующий: а можно ли продать квартиру в ипотеке и если да, то какие законные способы может использовать заемщик.
Содержание статьи:
- Ипотека по сути и можно ли продавать недвижимость
- Можно ли продать квартиру в ипотеке?
- Будет ли согласен банк с продажей квартиры в ипотеке
- Как продать квартиру (недвижимость) в ипотеке
- Способ 1. Досрочное погашение
- Способ 2. Самостоятельная продажа недвижимости
- Способ 3. Продажа залогового имущества банком
- Способ 4. Продажа долговых обязательств
- Можно продать квартиру по военной ипотеке
- Какие документы будут нужны
- Инструкция — этапы процесса продажи квартиры в ипотеке
- Риски
- Помощь и советы
- Заключение
Ипотека по сути и можно ли продавать недвижимость
Для того, чтобы ответить на вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо понимать саму суть ипотечного кредитования.
Само понятие ипотека вообще не предполагает процесса кредитования, если внимательно изучить теоретическую часть вопроса, то ипотека – это залог, обременение.
Если обратится к Википедии, то там под ипотекой понимают некую форму залога, при которой залоговое имущество остается во владении и пользовании заемщика/должника, а кредитор получает право в случае невозврата средств конфисковать залог и продать его на аукционе.
Другое дело, что в обществе принято отождествлять ипотеку и ипотечное кредитование. В общем понимании, ипотека – это процесс предоставления кредитором заемных средств заемщику на принципах возвратности, платности и срочности для приобретения недвижимости, которая и выступает залогом по кредиту.
Говоря простыми словами, ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если говорить о России, то здесь чаще всего речь идет о жилищной ипотеке населения.
Почему же возникает потребность продать ипотечную квартиру, ведь это настолько желаемое приобретение, которое люди покупали, привлекая даже заемные средства?
Все обосновывается периодом, на который оформляют кредит. Ипотека – это всегда долгосрочный заем, как правило, на 25-30 лет. За такой период может случиться все:
- родиться ребенок, и не один;
- измениться семейное положение (развод, замужество);
- появиться новая работа в другом городе и т.д.
Так вот, когда необходимо изменить место жительство или изменить жилищные условия, то тогда и появляется необходимость продать ипотечную недвижимость. Кроме того, может кардинально ухудшиться материальное положение, и заемщик не сможет покрывать свои долги перед банком. Но самый главный вопрос, который волнует заемщика по ипотеке не в этом, а в том: можно ли продать квартиру, взятую в ипотеке?
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Да действующее законодательство допускает и разрешает продажу залогового имущества. Главное – это юридически грамотно и правильно провести процедуру купли-продажи ипотечной недвижимости, соблюдая все нормы закона.
По поводу особенностей провидения сделки, то здесь необходимо руководствоваться ФЗ «Об ипотеке», где сказано о том, что заемщик имеет полное право реализовывать квартиру или дом, находящиеся в залоге, но только при условии, что сам кредитор не против такой процедуры. Другими словами, чтобы было можно продать квартиру, не выплатив ипотеку, нужно обязательно:
- Сообщить о своих намерениях банку и объяснить причину продажи;
- Получить официальное разрешение банка на осуществление сделки.
У многих читателей может возникнуть вопрос, а можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, не предупреждая финансовое учреждение? Теоретически можно, при подписании договора купли-продажи непосредственное разрешение банка не потребуется. Но, когда новый владелец будет регистрировать право собственности на приобретенный объект, то ему в этом праве будет отказано, так как залоговое имущество всегда подлежит регистрации. В таком случае покупатель обратиться с претензиями или в суд, или непосредственно к продавцу.
Другой вопрос, а через сколько можно продать квартиру в ипотеке?
Теоретически, в любой момент, но если недвижимость будет реализована раньше 3-х годового срока с момента приобретения права собственности на объект, собственнику такой недвижимости придется заплатить налог на имущество. И его размер будет немалым.
Совет: избежать уплаты налога до истечения 3-х летнего периода владения квартирой можно лишь в том случае, если собственник подтвердить факт того, что продажа недвижимости происходит по стоимости, не превышающей стоимость приобретения.
Многие продавцы идут на хитрость: указывают в документах стоимость ту, которая необходима. А покупатель доплачивает вне суммы договора. Но в любом случае необходимы документы, подтверждающие стоимость покупки.
Таким образом, чтобы было можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо:
- Обязательно сообщить об этом в банк и получить его согласие на провидение сделки;
- Найти покупателя, готового приобрести квартиру, которая находится в ипотеке;
- Подписать договор купли-продажи.
Это стандартный алгоритм действий, который необходимо совершить при продаже. Но может возникнуть проблема, связанная с поиском покупателя. Как правило, люди неохотно связываются с ипотечными квартирами, боясь, что банк впоследствии предъявит к ним претензии.
В таком случае можно сделать некую скидку покупателю. Такой способ может привлечь потенциальных покупателей. Сама сделка купли-продажи проводится не в один этап, а в несколько – с частичным внесением средств на счет продавца и банка. Более подробно о том, как правильно провести сделку купли-продажи, пойдет речь далее.
Будет ли согласен банк с продажей квартиры в ипотеке
Становится вполне понятным, что можно продать квартиру под ипотекой, но только при разрешении банка. Но возникает другой вопрос: может ли сам кредитор быть против реализации недвижимости?
И здесь есть две точки зрения:
- С одной стороны
Недвижимость может продаваться клиентом не потому, что ему так хочется, а просто по причине невозможности больше выполнять свои прямые обязательства. В таком случае финансовое учреждение заинтересовано в продаже квартиры и не может препятствовать тому, чтобы клиент любыми способами погашал свой долг
- С другой стороны
При продаже квартиры происходит досрочное погашение долга перед кредитором. Банк теряет свою прибыль, которую он мог бы получить, если бы клиент пользовался его услугами все 30 лет.
Внимание: в большинстве банков при досрочном погашении ипотеки отсутствуют санкции и штрафы, а сам банк пересчитывает проценты и не взымает с плательщика средства за неиспользованный период. В результате, финансовая организация может, как дать добро, так и вынести вето. Но, если в кредитном договоре или договоре залога прописан факт того, что заемщик имеет право реализовывать имущество, то тогда банк не имеет права выдавать запрет на операцию.
Если анализировать именно российский рынок, то процедура отчуждения залогового имущества в банке уже давно отлажена и имеет стандартную схему заключения договоренности между субъектами такого процесса.
Как продать квартиру (недвижимость) в ипотеке
По поводу того, как можно продать квартиру в ипотеке в Сбербанке или другом финансовом учреждении, вариантов не так много. Существует несколько способов реализации задуманного:
- Досрочное погашение;
- Самостоятельная продажа недвижимости;
- Продажа залогового имущества банком;
- Продажа долговых обязательств.
И далее более подробно об особенностях осуществления каждого из представленных способов.
Способ 1. Досрочное погашение
Способ наиболее выгоден для продавца недвижимости, когда долг по кредиту погашается наличными средствами. При этом досрочное погашение может проходить двумя способами:
- Благодаря поиску продавца, который согласится на покупку;
- Благодаря услуге рефинансирования.
Итак, начнем с конца. Рефинансирование – это процедура получения нового займа для погашения старого. Процедура очень активно используется в последнее время, но не с целью продажи квартиры, а с целью повышения выгодности условий кредита. Если же речь идет о рефинансировании для продажи, то им почти никто не пользуется. И это правильно. Зачем брать новый кредит, погашать старый и потом опять быть должным банку, только другому. Такой вариант подходит для семей с очень высоким доходом.
Более правильный вариант – это досрочное погашение займа с помощью поиска покупателя на квартиру.
Сделать это не просто, поскольку никто не хочет связываться с обремененной квартирой, но можно. Такой вариант очень удобен в случае строящегося жилья или жилья в новостройках.
Такая ситуация связана с тем, что когда квартира строится, то она стоит на 30-40% дешевле, чем уже после завершения строительства. Именно поэтому многие покупатели приобретают квартиры еще в процессе строительства. Когда объект возведен, то свободных квартир у хорошего застройщика уже нет. И в таком случае при появлении нового объекта недвижимости на рынке покупатели охотно идут на сделку, даже при залоговой квартире.
Процедура приобретения такой залоговой квартиры происходит в два этапа:
Этап 1. Рассчитывается остаток по ипотечному кредиту и в таком размере потенциальный покупатель вносит аванс за квартиру. За счет данного аванса погашается ипотека.
Внимание: внесение аванса со стороны покупателя должно быть закреплено соглашением между продавцом и покупателем, который в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса!!! Это очень важно.
Этап 2. После того, как ипотека погашена, то с квартиры снимается обременение, и покупатель уже вносит оставшуюся часть долга по сделке. Обычно срок, в течение которого снимается обременение, не превышает 5 дней. Остаток долга должен быть внесен на основании подписания между покупателем и продавцом договора купли-продажи или переоформления договора долевого строительства (при продаже строящегося жилья).
Способ 2. Самостоятельная продажа недвижимости
Самостоятельная продажа залоговой квартиры – это вполне стандартная процедура, при которой продавец недвижимости ищет покупателя и сообщает ему о том, что квартира является залоговой. При таком варианте покупатель обращается самостоятельно в банк и вносит полную сумму стоимости квартиры, но с распределением ее на две ячейки:
- Ячейка 1 предназначена для внесения средств, сумма которых равна остатку долга по ипотеке;
- Ячейка 2 предназначена для внесения средств, которые будут предназначаться заемщику по ипотеке.
После того, как деньги будут внесены в две ячейки, с квартиры по предварительно составленному договору купли-продажи снимается обременение, после чего договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. После регистрации ячейка № 2 становится доступной для продавца квартиры, и он получает свои деньги. Обязательства по договору купли-продажи со стороны всех субъектов считаются выполненными.
Способ 3. Продажа залогового имущества банком
Такой вариант как продажа залога банком тоже используется, и, как правило, это происходит тогда, когда сам клиент или не хочет заниматься продажей, или он сообщил банку о том, что он не может погашать свои обязательства и отказывается от залога. Вне зависимости от того, по какой причине происходит данная процедура, необходимо уяснить одно: такой способ не выгоден самому продавцу квартиры. Банку все равно, по какой цене будет продана недвижимость, главное – это погашение суммы долга, вот и все.
Процедура происходит по аналогии с самостоятельной продажей, отличие только в том, что оформлением всей документации занимается исключительно банк. Сам продавец только подписывает документы и получает остаточную сумму по сделке.
Полезные ссылки:
- Как погасить ипотеку Материнским Капиталом — Все тонкости
- Как и когда выгодно Рефинансировать ипотеку — экспертные советы
- Подводные камни ипотеки на вторичном рынке — Экспертные советы
- Под какие проценты (%) дают ипотеку в банках (списки) + условия
- Что такое ипотека (суть и виды) — стоит ли брать и как получить
Способ 4. Продажа долговых обязательств
Сущность данного способа в том, что новый покупатель не вносит всю стоимость квартиры сразу, а оплачивает ее поэтапно за счет ипотечного кредита. Другими словами: квартира просто переходит из обременения одного в обременение другое. Для банка меняется только одно – заемщик. Им становится покупатель квартиры или дома.
Для покупателей таких залоговых квартир процедура приобретения квартиры в кредит схожа с процедурой оформления ипотеки. По своей сути,это и является ипотечным кредитованием. Пакет необходимых документов аналогичен тому, который необходим при получении кредита.
Важно: продавец квартиры вообще никак не участвует в процессе, зачастую у него уже конфисковали квартиру. Обременение переоформляет банк.
Можно продать квартиру по военной ипотеке
Можно продать квартиру по военной ипотеке?
Вопрос достаточно сложный. Военная ипотека – это специально разработанная программа в рамках НИС — накопительно-ипотечной системы, которая действует исключительно для военных. Первоначальный взнос финансируется государством, и потом все взносы по кредиту оплачиваются Росвоенипотекой. Поэтому при продаже квартиры возникает много трудностей. С одной стороны, сделать это можно, но процесс достаточно сложен и сопряжён многими проблемами.
Связано это с тем, что в случае приобретения квартиры по военной ипотеке, недвижимость остается в залоге не только у банка, но и у ведомства, выдавшего кредит. И в залоге она остается до тех пор, пока ипотека не будет погашена или человек не отслужит в Министерстве обороны 20 лет.
Но если найти средства для погашения остатка по задолженности, то тогда особых проблем не должно возникнуть. Заемщик должен будет предупредить Росвоенипотека и банк, погасить долг, после чего обременение будет снято. После снятия обременения проблем с продажей не будет.
Какие документы будут нужны
По поводу документов, которые понадобятся для продажи квартиры любым способом, то необходимо заранее позаботится об их подготовки. Вам понадобятся следующие документы:
- Оригиналы паспортов всех лиц, которые являются собственниками квартиры. Если среди таких лиц есть несовершеннолетние, то тогда понадобятся их свидетельства о рождении;
- Документы, подтверждающие право собственности на залоговую квартиру. В большинстве случаев – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- Справка о составе семье и всех лицах, которые прописаны на территории квартиры. Справка должна быть подготовлена по специальной форме 9;
- Справка из компании, которая занимается управлением дома, о том, что за квартирой не числятся коммунальные долги;
- Технический паспорт на квартиру, выданный БТИ – Бюро технической инвентаризации;
- Документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры. Для получения такого документа необходимо обратиться в одну из оценочных компаний;
- При наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей, необходимо получить разрешение на продажу имущества в органах опеки. Но для получения такого разрешения необходимо будет доказать, что впоследствии условия у ребенка будут не хуже, чем сейчас. Обычно на получение такого документа уходит не менее 14 дней;
- Разрешение второго супруга на продажу квартиры, если он не является собственником жилья, но недвижимость приобретена в браке. Такое разрешение должно быть обязательно заверено у нотариуса. Стоимость оформления обычно составляет в пределах 1,5 тыс. руб.
Инструкция — этапы процесса продажи квартиры в ипотеке
Таким образом, общий алгоритм действий при продаже ипотечной квартиры следующий:
- Необходимо уведомить о намерениях банк и получить его согласие;
- Найти пути как погасить задолженность по ипотеке. Это могут быть собственные средства, могут быть средства покупателя;
- Заключить нотариальное соглашение между продавцом и покупателем о том, что покупатель вносит аванс по сделке. Внести данный аванс в качестве остатка по кредиту. Закрыть кредит;
- Дождаться того момента, когда банк снимет обременение и недвижимость станет свободной от залога;
- Подписать основной договор купли-продажи;
- Получить остаточную сумму от покупателя и продать имущество.
Риски
По поводу рисков, которые сопровождают процесс продажи ипотечной недвижимости, то их практически нет для самого продавца. Фактически его права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре и там есть информация о том, что не объект наложено обременение. Пока банк не снимет такого обременения, продать квартиру невозможно, а, следовательно, продавца фактически никто не может обмануть.
Другое дело покупатель. Для него такая операция достаточно рискованная и дальше пояснение почему.
Продавец квартиры обязан заплатить взнос по ипотеке в качестве первоначального взноса. Но когда банк снимет обременения с залога, то сам продавец получает право отказаться от сделки, просто передумать. Могут возникнуть проблемы с органами опеки и т.д. Так вот потом получить деньги от банка практически невозможно.
Помощь и советы
Конечно, продажа залоговой квартиры – это процесс трудоёмкий, поскольку необходимо соблюсти процедуру оформления всей документации и знать все юридические тонкости. Но соблюдая предоставленные советы, можно выполнить все легко и просто:
Советы по продаже ипотечной квартиры:
- Прежде, чем осуществлять любые действия с ипотечной квартиры, необходимо уведомить об этом банк и получить официальный документ — разрешение на сделку;
- Поиск покупателя лучше всего проводить самостоятельно, а не доверять данную процедуру банку. Банк не заинтересован в том, чтобы продать объект подороже;
- Всегда любые сделки должны быть подтверждены соглашением между покупателем и продавцом. Первый этап должен быть сопряжен подписанием соглашения между продавцом и покупателем, который обязательно необходимо заверить у нотариуса;
- Всегда необходимо самостоятельно проверять снятие обременения с залоговой квартиры в Росреестре.
Иногда лучше обратиться за квалифицированной помощью к юристу, который компетентно проведет операцию и проследит за выполнением всей процедуры.
Заключение
Если есть объективные причины для продажи ипотечной недвижимости, то не стоит бояться, что сделка не выполнима или очень сложна. Фактически, от самого собственника необходимо найти хорошего покупателя, который не побоится приобретать такую квартиру и оплатит первый взнос для погашения ипотеки. После этого процедура купли-продажи стандартна и ничем не отличается от обычной купли-продажи.
Источник: