Стоит ли заключать Договор аренды квартиры. Нюансы, которые необходимо учитывать при его подписании и создании.
По разным причинам практически каждому из нас приходилось снимать квартиру. В момент осмотра владелец просил задаток и редко кто предлагал подписать договор аренды. В то же время арендаторы, осматривая помещение и договариваясь об условиях сотрудничества не проверяют документы, подтверждающие право собственности или распоряжения имуществом.
Беспечность приводит к встрече с мошенниками, которые сдают в день одну квартиру пять раз или показывают жилье знакомых, а потом исчезают с авансом навсегда.
Собственник, не оформляя документы, позже узнает, что живет не «русская семья без детей», а 20 человек выходцев из средней Азии, которым сделали временную регистрацию в квартире или сдают жилье посуточно, а имущество повреждено или похищено.
Коротко и доступно расскажем на что обратить внимание при съеме или сдаче квартиры и какие документы нужно проверить, чтобы быть спокойным за имущество и деньги.
Содержание Скрыть
- Договор найма или договор аренды
- Как правильно составить договор
- Какие документы нужны
- Что должно быть указано в договоре
- Срок договора
- Что приложить к договору
- Стоит ли заключать договор аренды квартиры
- На что обратить внимание при заключении
- Когда можно досрочно расторгнуть договор
- Советы и нюансы
- Заключение
Договор найма или договор аренды
При общении с риелторами или собственниками помещений часто употребляют слово «аренда», а «найм2 воспринимают как его синоним. Исходя из юридической практики, это два разных понятия и при заключении сделки оформляют разные виды договоров.
Отличие найма от аренды в цели использования объекта недвижимости и статусе клиента. Заключить договор найма может только наниматель — физическое лицо, которое хочет временно проживать в жилом помещении. Проще говоря, когда хотите сдать квартиру в аренду.
Аренда – это использование жилых и нежилых помещений юридическим лицом. На объектах коммерческой недвижимости юридически грамотно размещают баннеры со словом «Аренда», так как даже индивидуального предпринимателя можно считать «формально» подотчетным ИФНС и другим контролирующим органам, а значит частично обладающего признаками юридического лица.
Разный статус нанимателей приводит к различному регулированию на законодательном уровне и у обычного человека их больше. Согласно договору найма помещение должно соответствовать требованиям:
- Изолированность;
- пригодность для проживания;
- наличие центральных коммуникаций.
Договор аренды заключают на любой объект устраивающий арендатора- организацию. Например, заброшенный завод, для проведения развлекательных мероприятий или неотапливаемые ангары для производства валенок.
Для однозначного понимания содержания будем использовать привычное слуху слово «аренда», даже применительно к жилому помещению, которое снимает обычный человек.
Как правильно составить договор
В шапке документа (первый абзац) указывают:
- дату заключения;
- место составления;
- данные сторон.
Простой договор должен содержать разделы:
- Предмет договора. В разделе прописывают объект найма, с указанием кадастрового номера, площади, коротким описанием.
- Цена договора. Арендная плата может быть в виде фиксированной суммы или комбинированная – включать постоянную и переменную части (когда к фиксированной сумме добавляются расходы по содержанию квартиры (консьерж, парковка, видеонаблюдение) и оплата квитанций по коммунальным платежам). Время оплаты – конкретное число месяца или условие, например, «не позднее 25-го числа». При оплате безналичным способом всегда указывайте назначение платежа.
- Обеспечительный платеж. В ГК РФ прописано, что гарантия компенсации возможных повреждений или порчи имущества подтверждается внесением определенной суммы. Дополнительное название – гарантийный взнос. Стандартный размер – 1 ежемесячный платеж, но он устанавливается по договоренности, так как законом данный пункт не регламентирован. Обязательно указывают условия его возврата или взаимозачета за последний месяц проживания.
- Права и обязанности сторон. Прописать аспекты, которые возникнут в процессе пользования квартирой. Например, посещения или еженедельный осмотр жилья собственником или право установки рекламной конструкции на балконе.
- Неустойка и штрафы. Неисполнение или не надлежащее исполнение обязанностей компенсируется суммой, размер которой установлен по соглашению. Ответственность наступает только при наличии умысла или неосторожности, совершил поступок, который привел к порче или хищению чужой собственности. На практике компенсируются собственником из обеспечительного платежа.
Какие документы нужны
До передачи денег и заключения договора проверьте личность арендатора и его право сдавать квартиру. Очень часто мошенники сами предлагают оформить документы, подписать бумаги, чтобы убедить клиента в своих «честности и порядочности».
В первую очередь нужно посмотреть свидетельство о государственной регистрации или выписку ЕГРН. С 15.07.2016 года свидетельства перестали выдавать, при покупке квартиры позже указанной даты выдают выписку ЕГРН.
Сверяйте данные, указанные в раздел «Субъект права» с паспортными. Если собственница женщина, то фамилии могут отличаться, при заключении и/или расторжении брака. В смене фамилии можно убедиться, посмотрев соответствующую страницу паспорта, раздел «Семейное положение». Сведения о ранее выданных паспортах находятся на последней странице.
При любых других несовпадениях лучше воздержаться от заключения договора или попросить актуализировать документы, чтобы дата выдачи была не более 14 дней.
Количество собственником указано в правоустанавливающих документах, раздел «Объект права» — указаны данные по квартире или доля в ней.
Для оформления договора найма требуется присутствие всех собственников или их представителей с нотариальной доверенностью.
Что должно быть указано в договоре
При составлении договора, имеющего юридическую силу нужно указать следующую информацию:
- Данные с документа, удостоверяющего личность – в шапке договора обязательно должны быть указаны персональные данные участников сделки с паспортными данными.
- Основание права собственности – серия и номер свидетельства или выписки ЕГРН.
- Срок договора – по желанию, но часто не более 12 месяцев с последующей пролонгацией.
- Размер оплаты – стоимость услуги в месяц, сумма страхового депозита и аванса, внесенного в качестве предоплаты. В договоре опишите виды расчетов, которые согласовали с арендатором.
- Порядок и срок расчета – способ передачи денег за услугу (наличными или безналичный перевод), дата платежа.
- Условия изменения оплаты – зафиксировать право арендатора изменять (повышать) арендную плату не реже 1 раза в 6 или 12 месяцев.
- Компенсация коммунальных платежей – кроме аренды квартиранты оплачивают стоимость коммунальных расходов, потребленных или за месяц по квитанции, а также затраты на интернет, телевидение и телефонию.
- Случаи досрочного прекращения договора – причины, по которым договор расторгнет одной из сторон. Обязательно укажите время, когда сторона должна быть проинформирована об окончании, но не менее чем за 30 дней, чтобы арендатор не остался на улице, а собственник не терял возможный доход.
- Количество жильцов — максимальное количество людей, имеющих право находится в квартире постоянно, чтобы не получилось, что снимала семейная пара без детей, а живут гастробайтеры или табор цыган по 50 человек. Предоставлял разрешение сдавать в субаренду – зафиксируете такие особенности, чтобы в новом договоре тоже не было «сюрпризов».
- Результаты инвентаризации и опись имущества. Обязательно указать предметы, которые передаются с квартирой, описать что помещения с мебелью и техникой. Этот пункт защищает арендатора он необоснованных требований денег за телевизор, которого не были или комиссионный продавленный диван, который «таким и был» в момент заселения.
Тщательно составленный договор защищает интересы каждой из сторон. Конечно, арендодатели не стремятся указывать сведения, из-за отсутствия которых смогут получить дополнительное вознаграждение, но арендатору важно прописать любые детали.
Срок договора
Договор сдачи квартиры в аренду бывает краткосрочным – при сдаче наем жилья сроком до 12 месяцев и долгосрочным – 12 до 60 месяцев.
При краткосрочном договоре собственник может отказаться продлевать его без объяснения причин. Для предотвращения досрочного выселения обязательно прописывают причины и срок, за который необходимо производят уведомление.
Если срок не установлен, согласно ГК РФ считается, что квартира сдана на 5 лет.
При оформлении договора больше чем на год арендатор может продлить его воспользовавшись преимущественным правом.
Долгосрочный договор имеет негативные последствия для собственника при выселении недобросовестных жильцов. Даже при выявлении фактов порчи имущества суд предоставит время на их устранение.
Что приложить к договору
Правильный договор аренды квартиры содержит приложения:
- копия выписки из ЕГРП;
- копия паспорта собственника или доверенного лица, подписавшего договор;
- копии паспорта квартирантов;
- реквизиты для перевода денег4
- расписку в получении денег, если договор аренды квартиры с залогом (гарантийным взносом).
Составить договор, предусматривающий обязательные пункты, приложения и поддерживающий интересы клиент поможет юрист или самостоятельно оформите бумаги, взяв образец договора:
- Скачать образец договора аренды квартиры
- Образец 2 правильного договора аренды жилья
- Образец простого договора на аренду недвижимости
- Скачать образец договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием
- Дополнительный образец договора аренды квартиры
Стоит ли заключать договор аренды квартиры
При наличии свободного жилого помещения, независимо от способа его получения (покупка, наследство, дарение, переезд в другой город) можно получать дополнительный доход.
Перед собственниками и нанимателями стоит вопрос, а нужен ли договор аренды между физическими лицами, так как нужно платить налоги.
Преимущества официальной регистрации сделки предотвратит возникновение проблем:
- Преждевременное выселение жильцов.
- Необоснованное и внезапное повышение арендной платы.
- Частые и внеплановые визиты собственника без предупреждения.
- Потеря обеспечительного платежа.
- Исключает факт незаконной сдачи в наем без согласия собственника.
- Защите от недобросовестных жильцов и гарантия компенсации за порчу вещей.
- Улучшения жилья за счет арендаторов по письменной договоренности (ремонт, замена сантехники, покупка крупной бытовой техники).
Договор аренды квартиры позволит получить временную регистрацию по адресу проживания.
Минус – необходимость оплаты налога государству. Если оплачивать как физическое лицо- ставка – 13%, как ИП – 6%. Если сдавать одну-две квартиры, можно выбрать любую форму налогообложения, при сдаче в наем 3 и более объектов обязательно оформить ИП или получить статус самозанятого.
Никому не нужны дополнительные расходы, но возможные гарантии превысят сумму расходов и позволят при необходимости воспользоваться помощью правоохранительных органов.
Один из вариантов сдачи жилья в наем — через агентство. Договор собственник подписывает с посредником, который гарантирует соблюдение условий.
Преимущества заключения на доверительное управление с агентством:
- Гарантия получения оплаты, независимо от финансового состояния жильцов.
- Менеджеры сами проверяют выполнения условий проживания в квартире и сохранность вещей.
- Агентство оплачивает коммунальные платежи, следит за отсутствием просрочки дополнительных взносов на капитальный ремонт и др.
- Квартиросъемщик не общается с собственником, получил гарантию против внезапного повышения оплаты или требований освободить жилплощадь.
Сдавать квартиру через агентство удобно собственникам, которые по роду занятий или постоянно находятся в другом регионе, чтобы не беспокоится за сохранность собственности.
На что обратить внимание при заключении
В зависимости от количества собственников или наличия обременяя по ипотеке определяют нюансы сотрудничества:
- Ипотека — это залог недвижимости до даты выплаты кредита, а при отсутствии платежей банк имеет право забрать квартиру и продать, предварительно выселив проживающих в ней лиц.
- Узнайте у владельца размер платежа. Очень часто арендная плата полностью его покрывает, значит если платить своевременно по договору найма, проблем не возникнет. Это очень популярный способ приобретения квартиры и погашения ипотеки «чужими» деньгами.
- Если жилье куплено в браке, подписывать документы должны оба супруга или один из них при наличии нотариального согласия второго собственника. В таком случае дополнительно укажите в договоре о сроке уведомления о расторжении за несколько месяцев. Если супруги молодые они могут ругаться и выселять жильцов или заключить брачный контракт, согласно которому будут нарушены интересы клиента и т.д.
Если у арендатора право подписи по доверенности, изучите бланк внимательно – срок, полномочия, паспортные данные.
Родственники даже первой линии не могут заключать сделки друг за друга, бумаги не будут иметь юридической силы и их признают недействительным в суде.
Полезные ссылки:
- Как сделать Перепланировку Квартиры — Правила, Руководство и Документы
- Стоит ли обращаться в агентства недвижимости? Покупка квартиры через агентство
- Долевая собственность на земельный участок — Права, Раздел и Продажа
- Приватизация квартиры (Инструкция) — Что это и Зачем она нужна
- Новостройка или Вторичка — Сравнения что лучше и Как выбрать
Когда можно досрочно расторгнуть договор
Договор найма расторгают по желанию нанимателя, при условии уведомления хозяина за 90 календарных дней, даже если этот пункт в договоре отсутствует.
Расторжение договора аренды квартиры без уведомления, должно быть прописано в документах. Например, Постоянный дебош и наличие лиц в нетрезвом состоянии, жалобы соседей и аморальное поведение, наличие задолженности по оплате за коммуналку 3 и более месяцев и т.д.
Типовой договор аренды при отсутствии прописанных условий, допускается расторгнуть только в судебном порядке.
Советы и нюансы
Клиент после осмотра квартиры не имеет право в ней жить, даже когда получит ключи и заплатит, иногда за несколько месяцев вперед. Передавая деньги без проверки документов и заключения договора высокий риск возникновения проблем:
- Оформление соглашения с фиктивным «собственником». Квартира принадлежит знакомым, клиентам, родственникам, находящимся в путешествии и после их возвращения жить будет негде, если они не давали согласие.
- Квартира является объектом спора в суде. Арендаторов могут выселить по решению суда с целью сохранения в целости делимого имущества.
- Отказ в возврате «депозита». После окончания срока аренды хозяин не вернет страховой депозит за месяц, ссылаясь на хищение тумбочки из ванны, даже если она там никогда не стояла.
- Супруги не разделят деньги. Квартиру сдал один из супругов, но она является совместным имуществом. Жена выселит квартиранта, так как без согласия заключение сделки незаконно. Она имеет право на 50% имущества и получаемого дохода.
- Заключенный договор будет недействительным. Так как по доверенности риелтор имеет право только показывать квартиру без права получать деньги и подписывать документы.
- Чем больше собственников у помещения, тем выше риск досрочного выселения по желанию одного из них.
- При отсутствии доверия к арендатору выписку ЕГРМ можно заказать в МФУ и через 3 дня убедиться в достоверности полученной информации.
- Посуточная сдача в найм или на месяц позволяет получить доход выше, но требует тщательного контроля собственника, так как такими условия привлекают преступников, которые скрываются от правосудия.
Заключение
Правоотношения, сформированные договором аренды – комплекс мер, предоставляющий безопасно сдать квартиру во временное пользование. Независимо от экономических условий в стране – официальное оформление сделки – гарант безопасности интересов, каждой из сторон.
Любые неофициальные договоренности и аренда квартиры без договора могут привести к утрате имущества или его порчи, без права на его компенсацию, незаконное использование с целью получения дохода.
Нужен договор или нет каждый решит сам, смотря какой стороной в сделке выступает. Размер налога оправдывает себя гарантируя правовую поддержку, так как мошенников и схем отъема имущества больше, а значит и риски возрастают многократно.
Источник: