Где лучше покупать квартиру – в новостройке или на вторичном рынке? Плюсы и минусы покупки от застройщика и собственника. Сравнение цен на жилье и особенности оформления ипотеки на вторичку. Как выбрать квартиру для сдачи в аренду, Риски при покупке недвижимости и практические советы как сделать правильный выбор и сэкономить.
Покупка недвижимости – это инвестиции, независимо от цели ее использования. Каждый хочет получить квартиру в доме, построенном из качественных материалов, в хорошем районе с развитой инфраструктурой.
На покупку в престижном районе города не всегда хватает денег, и многие рассматривают новостройки, соблазняясь акциями и скидками сотрудников Отдела продаж строительных компаний.
Новостройкой на рынке недвижимости считается жилье от застройщика. Например, новая квартира которую купили для перепродажи сразу после сдачи дома тоже будет являться вторичным жильем. Для объективной оценки вопроса что выгоднее вторичка или новостройка под вторичным жильем понимаем квартиры в домах постройки не ранее 2012 г.
Содержание Скрыть
- Плюсы и минусы новостроек
- Достоинства новостройки
- Недостатки жилья на первичном рынке
- Плюсы и минусы вторичного жилья
- Что дешевле: новостройка или вторичка
- Что лучше купить в ипотеку
- Какая квартира лучше для сдачи в аренду
- Риски
- Советы
- Заключение
Новостройка ли вторичка что лучше, можно понять только рассмотрев все преимущества и недостатки жилья в новостройках и на вторичном рынке, с реальными цифрами и примерами.
Плюсы и минусы новостроек
Новая квартира всегда желанна, вызывает приятные ассоциации и желание сделать под себя. Свободные планировки, использование современных материалов, красивый дизайн при оформлении мест общего пользования и придомовой территории, цены за 1 м² на этапе строительства объясняют высокий спрос на первичном рынке.
Рассмотрим детально преимущества и недостатки новостроек.
Достоинства новостройки
- Юридическая чистота сделки – в новой квартире не будет прописано несовершеннолетних детей, дальних родственников, претендующих на наследство и т.д.
- Низкая стоимость — покупка от застройщика с хорошей репутацией, позволит без риска заключить договор на этапе «котлована» и приобрести квартиру с экономией до 30%, в отдельных случаях выгода бывает и больше.
- Новые требования к безопасности зданий, новые технологии и стандарты строительства, современные коммуникации, наличие грузового и пассажирского лифтов. Установленные счетчики на воду, автоматическое снятие показаний.
- Просторные комнаты, удобная планировка или свободное пространство, которое собственник распределит по-своему.
- Возможность выбрать этаж, расположение на этаже, вид из окна.
- Оборудование дома камерами наблюдения, домофоном, постами консьержей.
- Возможность молодым семьям приобрести в ипотеку недвижимость от партнера-банка на выгодных условиях.
- Ремонт новостройки можно заказать застройщику, что позволит въехать сразу после сдачи дома.
- Наличие платных и бесплатных парко-мест.
Недостатки жилья на первичном рынке
Минусы каждого типа недвижимости помогут решить, что лучше покупать. Основной недостаток всех новых районов высокая плотность застройки, отсутствие «зеленых» зон и перенаселенность.
Даже если продают квартиры в новостройке с отделкой, у такого жилья много минусов:
- Отсутствие инфраструктуры на районе и транспортной доступности.
- Мало застройщиков выполняют обещания при продаже и слова «качественная предчистовая отделка» является правдой только у 10% участников рынка. В остальных случаях это кривые стены и неровные полы, некачественно сделанная проводка, отсутствие какой-либо шумоизоляции (например, слышно, как кашляет сосед и у него звонит телефон на виброзвонке). Такие недостатки собственник будет исправлять за свой счет, а это дополнительные расходы. Сомнительное преимущество исходя из личного опыта — металлическая дверь и МПО от застройщика, так как подлежат замене. Качество конструкции и их установка неудовлетворительная, проемы продуваются насквозь, если квартира не в доме бизнес и премиум классов.
- УК, предлагаемые застройщиками, не всегда оказывают услуги качественно или стоимость услуг выше, чем на рынке.
- Дополнительные расходы на ремонт и покупку мебели, в размере не менее 30% стоимости квартиры. Все зависит от финансовых возможностей.
- Постоянные ремонтные работы. В течение 3 лет с момента сдачи дома постоянный шум в будни и выходные, что мешает отдыху и полноценной удаленной работе, растить маленьких детей в такой обстановке невозможно.
- Много квартирантов которые устраивают шум, портят общедомовое имущество, пускают в подъезды посторонних лиц. Особенно чревато если квартиры будет сдаваться посуточно, что не исключает наличие в доме лиц, имеющих недобросовестную репутацию и без постоянного дохода.
- Жилые комплексы представляют собой 2-5 подъездные дома высотой не менее 16 этажей. Например, в 4 подъездном доме на 16 этажа расположено 495 квартир. В таком «человейнике» не менее 400 машин и бесплатных проковочных мест их не хватит всем. Так как позже начнут ставить машины жители других домов и часто происходят «парковочные» войны.
- Высокий риск вложить деньги в «долгострой» и ждать квартиру годами, если муниципалитет найдет инвестора. Внимательными нужно быть в популярных для миграции регионах – Краснодар, Сочи, Москва, Ростов, Санкт-Петербург, Москва.
- Регистрация права собственности возможна только после подписания Акта приема-передачи квартиры и включения Росреестром в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). До получения акта и регистрации нельзя получить налоговый вычет и оформить постоянную регистрацию в регионе.
Плюсы и минусы вторичного жилья
Для принятия решения, что лучше купить вторичку или новостройку ознакомьтесь с плюсами квартир от собственников:
- Правильно оцениваешь перспективы района и развитость инфраструктуры – наличие общественного транспорта, школ, больниц, поликлиник, детских садов.
- Возможность сразу после покупки переехать, если квартира с удовлетворительным ремонтом и коммуникациями.
- Адекватная стоимость услуг УК или ТСЖ, нет дополнительных расходов на содержание консьержа и охраны.
- Можно подобрать недвижимость в любом желаемом районе. Например, недалеко от родителей или места работы, возможно кого-то привлекает шумный центр или важно наличие рядом парковой зоны/водоема. Для недвижимости, приобретаемой с целью последующей сдачи этот аспект тоже имеет значение, так как квартиранты ищут жилье, поближе к учебному заведению или работе.
Минусов у вторичного жилья меньше, так как пообщавшись с соседями узнаете информацию о собственнике и проблемах в доме.
Основные недостатки вторички:
- Высокая стоимость из-за развитости инфраструктуры, наличия документов на право собственности, желание собственника получить слишком много и неприемлемость торга.
- Устаревшие планировки квартир, смежные комнаты, поддержанные коммуникации, оконные рамы и двери деревянные с дефектами в работе.
- Отсутствие грузового лифта, что увеличивает расходы при доставке крупногабаритных предметов.
- Необорудованная придомовая территория, детские площадки травмоопасные или в неудовлетворительном состоянии
- Неприятные запахи, из-за образа жизни собственника и соседей – прокуренные подъезды и стены, мусор по углам.
- Невозможность выбрать этаж и месторасположение на этаже, вид из окон.
- Отсутствие видеонаблюдения.
Что дешевле: новостройка или вторичка
На этот вопрос один ответ – кто ищет тот найдет. Есть риск купить квартиру на этапе котлована и попасть на долгострой, а иногда подворачивается срочная продажа вторички с отличным ремонтом.
Рассмотрим динамику цена на недвижимость в ЮФО.
Таблица — Рост стоимости 1-комнатной квартиры 34 м² на разных этапах строительства
Продолжительность строительства дома 1,5 года, рост цены 46,87% и при наличии такой выгоды что выбрать сомнений нет, для тех кому нужно преумножить капитал и возможной последующей перепродаже.
Заключая договор долевого участия, на этапе котлована, возможно купить двухкомнатную квартиру по цене однокомнатной.
Неоспоримое преимущество клиента — приобретение квартиры за наличные, что позволит получить скидку и у застройщика, и у собственника вторички.
Какую квартиру лучше купить можно определиться только исходя из финансовых возможностей, которые являются ключевым фактором при принятии решения.
Что лучше купить в ипотеку
Однозначного ответа на вопрос нет. С целью уменьшения переплаты выбирать то, что дешевле вторичка или новостройка.
При покупке новостройки банки предлагают ставки на 1-2% ниже, так как лоббируют интересы партнеров, которые кредитуются под будущие продажи. Однако на ремонт деньги не выдаются, поэтому платить ипотеку придется со следующего месяца после заключения договора кредитования, а переехать только через 3 месяца.
Если решите покупать квартиру в новостройке рассматривать можно любого застройщика, разница в процентной ставке будет небольшой. Важно помнить, что банки стремятся к надежному сотрудничеству, поэтому их партнеры, как правило, имеют хорошую репутацию.
На покупку вторички процент выше, но ремонт уже сделан и можно сразу переехать или поселить квартирантов, которые будут приносить доход. Инвесторы часто приобретают квартиры для сдачи в аренду, а возвращают кредит деньгами, которые получают от арендаторов.
При покупке жилья у собственника оформление ипотеки занимает меньше времени. Достаточно подписать сделать оценку рыночной стоимости в специализированной компании, заключить договор купли-продажи, оформить право собственности. На покупку в новостройке посетить банк приходится 2 раза:
- Подписать и зарегистрировать договор долевого участия и внести первоначальный взнос.
- Сдать документы подтверждающие право собственности после ввода дома в эксплуатацию, отчет об оценке и страховые полисы.
При подсчете всех расходов можно понять, что покупать вторичку или новостройку в сданном доме большого значения не имеет. Квартира от застройщика 48 м² стоит 47 000 руб., вторичная – 58 000 – 60 000. Разница в 11 000 – 13 000 является стоимостью ремонта за 1 м². Дополнительная переплата в цене – расходы за сэкономленное на ожидании время и гарантия получения жилья без ожидания.
Какая квартира лучше для сдачи в аренду
Какая квартира лучше новостройка или вторичка для сдачи в аренду – зависит от местоположения квартиры и наличия общественного транспорта. Люди, которые зарабатывают таким способом покупают вторичку рядом с учебными заведениями, торговыми центрами, офисными зданиями в которых много потенциальных клиентов или в центре города, чтобы сдавать посуточно.
Возможность получать доход сразу компенсирует переплату за вторичка, длительное ожидание сдачи новостройки и последующего ремонта.
Оптимальный вариант для заработка — самая дешевая и пригодная для проживания квартира идеальный вариант для сдачи в аренду. Рассмотрите варианты застройщика, собственными силами сделайте ремонт и сдавайте. После 3 лет, когда на районе сформируется инфраструктура стоимость аренды увеличите.
Риски
Прежде чем принять решение купить вторичку или новостройку нужно сравнить не только плюсы и минусы, но и оценить возможные риски:
- Основной риск покупки вторичного жилья – нарушение юридической чистоты сделки: недобросовестный продавец, который незаконно приобрел право собственности, ведет судебные дела по вопросу раздела имущества или скрыл от покупателя наличие родственников в местах лишения свободы, которые в будущем возможно доставят неприятности.
- Неправильное оформление регистрационных и/или платежных документов. Передавайте деньги в присутствии нотариуса, составьте нотариальную расписку. Незначительная стоимость услуг нотариуса позволит избежать риск мошенничества и предъявления в будущем претензий по недоплате или неправильно оформленному договору купли-продажи.
- Новострой могут не ввести в эксплуатацию, причем гарантией успешной сдачи дома не является завершающий этап строительства. В разных городах есть «долгострои» как с 2-3 этажами, так и с уже вставленными МПО без коммуникаций. Чем больше построен объект, тем выше шанс, что на него найдется инвестор и введет в эксплуатацию. Когда вкладывать в долевое участие каждый определяет самостоятельно. Эксперты и риелторы считают, что крупным застройщикам можно доверять и покупать «с нуля», другие рекомендуют в наше нестабильное время вкладывать, только когда возведен дом, но впереди еще внутренние работы.
- Соседи в новостройке останутся «темной» лошадкой до заселения, и только после заселения станет ясно, насколько повезло или нет. Немало вероятно, что квартиру будут сдавать в аренду пьяницам и дебоширам, или студентам которые громко слушают музыку и поют караоке до утра. Собственники обычно адекватные люди, так как накопить довольно большую сумму или оформить ипотеку асоциальным личностям не удается. При выборе вторички с соседями знакомитесь до покупки.
- Раньше строили надолго и относились к процессу серьезно, а сейчас многие стандарты и требования нарушены – недостоверные площади, кривые полы и стены с трещинами, незаконная застройка на участках, предусмотренных под индивидуальное жилищное строительство. Незаконные постройки в дальнейшем могут быть снесены по решению Администрации города.
Советы
При выборе квартиры в новостройке ознакомьтесь с генпланом, чтобы узнать перспективы строительства социальных объектов, магазинов, трамвайных путей и станций метро. Обязательно посмотрите, будет ли напротив дом строится еще один, так как многие жалуются, что покупали «шикарный вид из окна», а теперь окно в окно, что незначительно влияет и на стоимость недвижимости.
Дополнительной выгодой при покупке в квартиры — налоговый вычет 13% от стоимости недвижимости, не более 260 000, возврат процентов по ипотеке 13%, максимально 390 000.
Если на покупку квартиры не хватает 1 000 000 – 1 200 000, а продавец готов сделать хорошую скидку оцените, что будет выгоднее. Например, при расчете наличными скидка составит 100 000 – 150 000 руб., а при ипотеке есть возможность сэкономить на процентной ставке по кредиту 3-4% в год и получить налоговый вычет.
Таблица — Сравнение ипотеки и потребительского кредита, в размере 1 000 000 на 5 лет
Дополнительные расходы при ипотеке за 5 лет:
- оценка недвижимости 10 000
- страхование недвижимости 4 000 каждый год
- страхование жизни 2 000 каждый год
Выгоды при покупке в ипотеку очевиднее, на первый взгляд, но переплату по кредиту не покроет ни одна компенсация.
Не торопитесь с покупкой квартиры, смотрите много вариантов, сравнивайте цены, изучайте преимущества районов, расположение на разных этажах, виды планировок.
Предложений от застройщиков на рынке с избытком и после принятия решения в новостройке квартиру купить успеете, а выгодный вариант на вторичном рынке можно упустить.
На практике был случай, что при средней стоимости 3-х комнатной квартиры у застройщика 4 000 000 руб., клиенты купили «горячее» предложение с хорошим ремонтом и мебелью, встроенной бытовой техникой по цене новостройки, в развитом районе. И это далеко не исключение из правил.
После покупки квартиры перемеряйте площадь, и если она окажется меньше, указанной в ДДУ с застройщика требуйте компенсацию.
Принимая решение, о покупке новостройки, почитайте отзывы жильцов, ранее сданных домов, узнайте были ли нарушения сроков сдачи, качество строительных материалов и предчистовой отделки, стоимость коммунальных услуг и УК.
Полезные ссылки:
- Как сделать Перепланировку Квартиры — Правила, Руководство и Документы
- Как составить Договор аренды квартиры и зачем он вам нужен
- Стоит ли обращаться в агентства недвижимости? Покупка квартиры через агентство
- Долевая собственность на земельный участок — Права, Раздел и Продажа
- Приватизация квартиры (Инструкция) — Что это и Зачем она нужна
Для уменьшения размеров расходов при покупке в новостройке предварительно узнайте стоимость 1 куб. м. горячей воды, так как в новых домах она довольно дорогая. Установка бойлера позволяет сэкономить и окупить расходы в первые 6-8 месяцев эксплуатации, в зависимости от потребляемого объема.
При недостатке денежных средств или нежелании платить ипотеку сделайте обмен вторички на новостройку. Это хороший способ приобрести новое жилье на полученную разницу и не платить банку проценты.
Заключение
Нельзя сказать, что лучше новостройка или вторичка. При выборе квартиры учитывайте свои потребности и желания. Новые современные дома комфортабельны, но большое количество соседей, дополнительные расходы на содержание консьержей и камер, шум с улицы и неустроенность района ближайшие несколько лет.
Вторичное жилье – безопасность, минимальное количество соседей, широкие лестничные площадки, толстые стены и широкие подоконники. Не всегда вторичка бывает ветхой, как и первичка есть отличного качества с хорошей отделкой и не требующей больших вложений.
Молодым семьям, при недостатке денежных средств можно покупать отдаленные районы. С учетом динамики роста населенных пунктов «вчерашние тьмутаракани» через 3-5 лет становятся популярными районами. Сравним на примере, где выгоднее купить однокомнатную квартиру в новостройке или вторичку.
Купив 1 – комнатную квартиру 4 года назад, 31 м², за 1 300 000, ее стоимость сегодня уже 2 500 000. На районе построили магазины, детский сад, скоро проведут трамвайную линию, и цена снова увеличится. «Пассивный» доход 1 200 000 не обеспечит ни один депозит.
Динамика цен на вторичное жилье незначительная, так как изначально все достоинства от месторасположения до ремонта были включены в цену покупки.
При выборе квартиры учитывайте свои потребности и желания, а не хвалебные оды риелторов и менеджеров продаж.
Источник: