Как происходит покупка квартиры через агентство и как выбрать риелтора для покупки квартиры. Преимущества и недостатки сравнение с покупкой/продажей без агентства.
Покупка квартиры – ответственное решение, которое приводит к большим расходам. Для предотвращения риска мошеннических действий, хищения денег или покупки недвижимости по завышенным ценам рекомендуется обратиться в агентство недвижимости.
Однако на практике покупка квартиры через посредника не всегда соответствует ожиданиям клиентам.
Как происходит покупка квартиры через агентство и стоит ли в принципе платить посредникам – расскажем коротко и доступно об особенностях сотрудничества без дополнительных расходов и юридических казусов.
Содержание Скрыть
- Чем агентство может быть полезно покупателю
- Как проходит покупка квартиры через агентство
- Сколько стоят услуги агентства
- Гарантирует ли агентство безопасность сделки
- Можно ли купить квартиру без агентства
- Преимущества покупки квартиры через агентство
- Недостатки покупки квартиры через агентство
- Стоит ли покупать квартиру через агентство
- Заключение
Чем агентство может быть полезно покупателю
В рамках договора обслуживания агентство предлагает клиенту широкий перечень услуг:
- Анализ рынка жилья в соответствии с заявленными покупателем требованиями – площадь объекта недвижимости, район, стоимость, этажность и т.д.
- Подбор гарантированных источников финансирования при покупке в кредит
- Ведение переговоров с продавцами, показ объектов в удобное для клиента время
- Предварительная проверка правоустанавливающих документов и оценка потенциальных рисков
- Сбор документов для оформления сделки, составление и заполнение необходимых бумаг – заявлений на регистрацию, договора купли-продажи, справки об отсутствии задолженности, выписки и т.д.
- Присутствовать при расчете сторон в банке или у нотариуса.
- Способствовать оперативной выписке зарегистрированных в квартире лиц.
- Сдать документы на регистрацию в Росреестре.
Основные критерии, как выбрать риелтора для покупки квартиры:
- Дата регистрации юридического лица или ИП и стаж ведения деятельности.
- Месторасположение офиса и количество персонала на местах при его посещении.
- Изучайте отзывы клиентов, на разных ресурсах. Обращайте внимание, что все отзывы положительными не могут быть и, скорее всего, имеют заказной характер.
- Оценивайте профессионализм при встрече и не откажитесь от сотрудничества, если что-то не устраивает. Поинтересуйтесь количество проведенных сделок и их стоимостью.
- Опросите друзей и знакомых, возможно кто-то сможет посоветовать из личного опыта и не введут в заблуждение о качестве полученных услуг.
Для безопасности клиента и подтверждения благонадежности риэлтерские конторы страхуют ответственность, чтобы при возникновении страхового случая клиент получил компенсацию.
Как проходит покупка квартиры через агентство
Покупка квартиры через риелтора включает несколько этапов:
- Обращение в агентство недвижимости, заключение договора. Оплата услуг после совершения сделки. Иногда в договоре может быть предусмотрен аванс – фиксированная сумма на оплату текущих расходов менеджера.
- Агент ищет подходящие варианты, осматривает их самостоятельно или вместе с клиентом, согласно установленным договоренностям.
- После выбора квартиры проверяет документы и информацию в базе данных на предмет наличия задолженности, залога, ограничений на сделку. Получает выписку из ЕГРП и домовой книги, устанавливает дееспособность владельцев.
- При наличии перепланировки изучает правомерность документов и план БТИ.
- Оформляет договор купли-продажи, присутствует при подписании и передаче денег у нотариуса или после регистрации в Росреестре.
Если расчет происходит в 2 этапа: аванс и окончательный расчет – услуги агентства недвижимости считаются выполненными и оплачиваются после полного расчета с продавцом.
На практике встречается второй вариант – клиент находит квартиру, которая ему понравилась, но демонстрирует ее риелтор или собственник, который продает через агентство:
- показ квартиры и документов;
- заключение договора купли-продажи;
- предварительный расчет регистрация договора у нотариуса;
- окончательный расчет после получения выписки из ЕГРП или в момент сдачи документов на регистрацию.
Если продажа недвижимости через агентство, наймите риелтора, который поможет провести переговоры и будет защищать интересы своего клиента.
Пошаговая инструкция покупке квартиры в ипотеку не отличается от представленных выше, только до внесения задатка обратитесь в банк и получите решение по кредиту, чтобы не потерять задаток, если откажут по заявке.
Сколько стоят услуги агентства
Цены на услуги агентств обычно одинаковые, а если и есть отличие оно незначительное. Для привлечения клиентов многие устанавливают стоимость ниже, а некоторые услуги предоставляют бесплатно.
Крупные компании, финансирование которых не ограничено наличием клиентов определяет размер вознаграждения на 1,5-2 пункта выше среднерыночных цен.
Основные аргументы стоимости услуг:
- наличие базы и «эксклюзивных» вариантов;
- большой опыт работы и отличные рекомендации;
- возможность помочь при оформлении ипотеки;
- срок договора;
- цена покупаемой квартиры;
- дополнительные факторы, которые увеличивают трудозатраты.
Стоимость услуг бывает:
- фиксированная – зависит от региона, стоимости объекта, эксклюзивных пожеланий заказчика — варьируются в диапазоне 30 000 – 1 000 000 руб.
- в процентах от суммы сделки — но не более 2-10%
- комплексная – установление определенного лимита и процент.
Гарантирует ли агентство безопасность сделки
Покупка квартиры через агентство недвижимости не гарантирует безопасность сделки. Находясь в сговоре с продавцом или застройщиком склоняют клиента к покупке, но потом окажется, что в соседнем подъезде квартира была больше и дешевле.
Риелторы не всегда выбирают эффективные и оперативные способы поиска.
И также нужно не забывать про «черных» риелторов, которые реализуют мошеннические схемы по отъему денег или продаже чужой квартиры, не имея на сделку соответствующих документов или предъявляя подделку.
Даже при наличии собственных средств на покупку, можно вместо риелтора обратиться в банк и оформить кредит на 25-30% стоимости квартиры. Дополнительные расходы на оплату услуг оценщика и страхования позволит с высокой вероятностью избежать сговора и обмана при покупке квартиры.
Банки тщательно проверяют потенциальные предметы залога и гарантируют юридическую чистоту сделки.
С продавца берется расписка об отсутствии рисков, а при их появлении стоимость затрат клиента должна быть полностью им компенсирована. Через 1-2 месяца кредит закроете досрочно.
Можно ли купить квартиру без агентства
Покупка квартиры без риелтора – это экономия на комиссионном вознаграждении, минимальная сумма которого 30 000 руб.
Недостаток такой сделки — меньший охват рынка и осведомленность о доступных вариантах. У обычного человека нет времени ездить, искать и звонить, чтобы выяснить детали. Да, возможно «единой» базы не существует и 90% квартир это дубль объявлений собственников, но посмотреть варианты и разобраться в деталях непрофессионалу тяжело.
На специализированных сайтах сложно найти объявления от собственников с реальными фотографиями. Агенты дублируют объявления, без согласия владельцев, добавляя к цене 50 000 и более, дополнительно потом будут требовать оплату комиссионного вознаграждения.
Если задаться целью и перебрать много объявлений в категории, съездить в район, где планируется покупка и пообщаться с соседями – собственника найти легко, а значит сэкономить неплохую сумму, не оплачивая работу Агента.
В объявлении почти всегда пишут – собственник, риелторов не беспокоить и т.д.. Когда звонишь по таким объявлениям трубку не берут, а потом перезванивают «мастера художественного свиста» Сотрудники Агентства и начинают выяснять потребности, оценивая потенциал клиента. Если клиент дает понять, что разбирается в рынке и не готов переплачивать интерес к нему пропадает очень быстро, а если согласен заключить договор с авансом – то много вариантов обещают после подписания бумаг.
Преимущества покупки квартиры через агентство
Риелторы заняли свою нишу не из-за востребованности услуг, а фактически ограничив доступ к объявлениям, размещенным сособственниками. Однако, даже при такой ситуации можно предложить плюсы покупки квартиры через агентство:
- Профессиональный риелтор всегда подскажет своему клиенту особенности предпродажной подготовки квартиры и обратит внимание на различные детали при осмотре.
- Предварительный анализ документов.
- Сравнительный анализ, выставленных на продажу объектов недвижимости в разных районах. Например, клиенты не рассматривают район для проживания, но после просмотра нескольких вариантов в указанном ими месте и уговоров агента «взглянуть просто для сравнения» выбирают выгодный вариант, с удобной планировкой и транспортной доступностью в противоположном конце города.
- Грамотные консультации по 5 основным критериям: общие характеристики, инфраструктура, состояние квартиры и качество ремонта, количество собственников и наличие обременений, дополнительные преимущества объекта (мебель, техника, пристройки, парко-место).
- Проведение эффективных переговоров при осмотре о размере скидки и условиях сделки.
- Юридическое сопровождение сделки, присутствие с клиентом в нотариальной конторе, оформление документов в банке и Росреестре.
При самостоятельной покупке или через другого риелтора можно не оплачивать услуги по ранее подписанным договорам. Не оформляйте документы, в которых предусмотрен аванс.
Недостатки покупки квартиры через агентство
Если риелтор будет непрофессионалом, то время будет потрачено зря. Например, риелтор пообещал показать квартиру. Договорились встретиться на месте, чтобы сэкономить время, так как у клиента было около 1 часа.
Сначала риелтор забыл бланк договора в машине и «бегал» за ним, потом клиент изучал условия, чтобы, не оплачивать за «воздух», затем искали консьержа, у которого были ключи и ждали его 20 минут, в итоге ключей не было.
- Пытаются «втюхать» недвижимость, не отвечающую первоначальным условиям, профессионально «обрабатывая» о том, как выросли цены и несоответствия желания клиента и возможностей.
Дополнительные расходы на оплату услуг агентства. Недобросовестные и/или «жадные» «игроки» берут деньги с продавца и покупателя. Обычно услугу оплачивает одна из сторон в зависимости от условий договора и бюджета сделки.
Минимальная вероятность возврата аванса за услуги, если он был предусмотрен договором. Согласно законодательству клиент имеет право расторгнуть договор и вернуть часть средств, которые компании не израсходовала на его обслуживание, но доказать какая эта сумма не представляется возможным, а агентство умеют обосновывать свои затраты.
Стоит ли покупать квартиру через агентство
На вопрос — стоит ли обращаться в агентство недвижимости при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке нет однозначного ответа.
Квартиру в новостройке покупать через агентов не имеет смысла, так как крупные строительные компании ведут активную рекламную политику и строят офисы продаж, как только установили забор для будущей стройки. Согласно статистическим данным максимальное количество сделок регистрируется представителями агентств на «вторичном» рынке.
Однако риелтор может помочь оформить ипотеку без первоначального взноса, договорившись с оценщиком об увеличении рыночной стоимости в отчете на 10-15%.
Полезные ссылки:
- Как сделать Перепланировку Квартиры — Правила, Руководство и Документы
- Как составить Договор аренды квартиры и зачем он вам нужен
- Долевая собственность на земельный участок — Права, Раздел и Продажа
- Приватизация квартиры (Инструкция) — Что это и Зачем она нужна
- Новостройка или Вторичка — Сравнения что лучше и Как выбрать
Если клиент получил одобрение по ипотеке, то срок действия решение до 6 месяцев, когда можно выбрать подходящую требованиям банка недвижимость, риелтор обеспечит максимальное количество вариантов. Ввиду ограничений времени, когда никак не получается найти собственника, приходится купить квартиру через агентство недвижимости.
При покупке вторичного жилья риелтор нужен, так как большинство собственников размещены объявлений найти бывает сложно, прозванивать по номерам, которые не отвечают тоже.
Риелтор знает контакты собственника, и клиент в удобное время посмотрит несколько вариантов, чтобы сформировать представление о желаемой квартире можно. Риелтор подробно проконсультирует, расскажет нюансы при осмотре, после чего можно попробовать без него посмотреть несколько объектов или пообщаться с собственниками просмотренных ранее объектов.
Заключение
Квалифицированный и ответственный сотрудник Агентства облегчит поиск квартиры и поможет снизить риски при заключении сделки. Однако доверять полностью посредникам не рекомендуется, так как они могут играть «во все ворота» или помогать коллеге, который представляет интересы продавца.
В договоре должны быть прописаны все услуги, за которые придется платить Агентству недвижимости, например, проверка юридической чистоты сделки, чтобы в случае недобросовестного выполнения обязанностей клиент имел право обратиться в суд.
Ввиду высокой занятости покупка квартиры через Агентов удобный вариант, только если оно имеет рекомендации реальных клиентов, качественно оказывает услуги и гарантирует безопасность сделки. Для того, чтобы найти недвижимость без агентства придется потратить значительное количество времени, поэтому лучше совместить поиски и регистрацию с отпуском.
Неважно на каком варианте остановится каждый из нас, главное сохранять бдительность, быть внимательными и учится говорить «нет», на профессиональные «сказки» менеджера.
Если в квартире планируете жить долго, значит тщательно следуйте своим желаниям и потребностям, чтобы каждый вечер возвращаться домой с удовольствием.
Источник: